El campo vuelve a mostrar una de sus grandes contradicciones: mientras la tierra agrícola alcanza nuevos máximos nominales y los propietarios mejoran la rentabilidad de sus campos, los pequeños productores que necesitan alquilar para trabajar quedan cada vez más atrapados por una estructura de costos difícil de sostener. La reducción de las retenciones y la recuperación de los precios de los arrendamientos no están generando una mejora pareja dentro del sector, sino que profundizan las diferencias entre quienes poseen la tierra y quienes dependen de ella para producir.

En la subzona maicera de la región núcleo, que toma como referencia los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, la hectárea promedió los 17.900 dólares entre enero y julio de 2026. El valor superó los 17.350 dólares registrados en 2012 y alcanzó así un nuevo máximo nominal. Detrás de esa cifra, sin embargo, aparece una realidad mucho menos favorable para los productores que deben arrendar los campos y afrontar el alquiler antes siquiera de comenzar a producir.

Según datos de la revista especializada Márgenes Agropecuarios, el mercado de tierras atraviesa su quinto año consecutivo de recuperación nominal. Los propietarios reciben así el beneficio de un activo que vuelve a valorizarse y, al mismo tiempo, pueden cobrar arrendamientos cada vez más elevados. Del otro lado quedan los productores que deben asumir ese costo junto con semillas, fertilizantes, combustibles, maquinaria, transporte y el resto de los gastos necesarios para llevar adelante una campaña.

La diferencia es todavía más evidente cuando se analiza el valor real de la tierra. Un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario calcula que los 17.350 dólares por hectárea de 2012 equivaldrían actualmente a unos 25.300 dólares. Por eso, aunque el precio actual de alrededor de 18.000 dólares sea récord nominal y el máximo real desde 2020, todavía se encuentra 28,5 por ciento por debajo del máximo de aquel período.

El problema es que esta recuperación del valor de la tierra no necesariamente significa una recuperación de quienes producen. Después de alcanzar un máximo en 2012, los precios agrícolas atravesaron una larga etapa de estancamiento y retroceso, que tuvo entre sus factores los derechos de exportación, las restricciones cambiarias y una menor rentabilidad. Desde 2022 comenzó una recuperación que acumuló alrededor de 28 por ciento hasta 2026, pero los beneficios de ese proceso se distribuyen de manera desigual.

Para los pequeños productores arrendatarios, el costo de acceder a la tierra se convirtió en uno de los principales obstáculos. En la región núcleo, el alquiler orientativo alcanzó unos 19 quintales por hectárea durante la campaña 2025/26, un valor elevado para productores que deben enfrentar campañas con rindes que no siempre alcanzan el potencial de la zona.

En dólares, los arrendamientos también recuperaron terreno. Después de oscilar entre 237 y 442 dólares por hectárea entre las campañas 2012/13 y 2021/22, el valor volvió a crecer hasta ubicarse en torno de los 570 dólares por hectárea durante la campaña 2025/26. Cada dólar adicional que recibe el propietario significa, para el productor que alquila, un costo que debe recuperar con la próxima cosecha.

La paradoja es que algunas de las medidas presentadas como beneficios para el sector terminan teniendo efectos muy diferentes según quién esté detrás del campo. La baja de las retenciones permite mejorar el ingreso potencial de la producción exportable, pero también puede elevar el valor que los propietarios están dispuestos a exigir por sus tierras. De esta manera, parte de la mejora obtenida por el productor puede terminar absorbida por el aumento del alquiler.

La propia evolución de la rentabilidad de la tierra muestra quién está mejor posicionado en este escenario. El rendimiento bruto anual obtenido por un propietario mediante el arrendamiento de una hectárea se ubicó entre 1,33 y 4,06 por ciento durante el período analizado. Para las campañas 2024/25 y 2025/26 se alcanzaron algunos de los valores más elevados de la serie.

“En la última campaña, dicho indicador se ubica en 3,17 por ciento, que es un máximo para la serie bajo análisis”, señala el informe de la Bolsa de Comercio de Rosario, que atribuye la mejora “no tanto por una continuidad en el crecimiento del alquiler en quintales, sino por la convergencia cambiaria, precios de la soja a nivel internacional por encima de los 400 dólares por tonelada y baja paulatina en los derechos de exportación”.

El dato deja expuesta una situación preocupante: la valorización del campo puede ser una excelente noticia para quien es dueño de la tierra, pero convertirse en un problema para quien necesita alquilarla. El productor pequeño no puede trasladar automáticamente sus mayores costos al precio final de la producción, mientras que el propietario sí puede actualizar el valor del arrendamiento de acuerdo con las condiciones del mercado.

A esto se suma el aumento de los costos de insumos como los fertilizantes, que presiona todavía más sobre los márgenes. Con un dólar que se aprecia y costos dolarizados, la ecuación se vuelve particularmente difícil para quienes cuentan con menor escala, menor capacidad financiera y menos margen para soportar una mala campaña.

El resultado es una agricultura cada vez más desigual. Mientras los grandes productores, los fondos y los propietarios de extensiones importantes tienen mayor capacidad para negociar, financiarse y absorber períodos de baja rentabilidad, el pequeño productor arrendatario queda expuesto a una combinación peligrosa: alquileres elevados, costos crecientes y precios que no siempre compensan la inversión.

La discusión sobre las retenciones, por lo tanto, no puede limitarse a cuánto gana o pierde el complejo agroexportador en su conjunto. Detrás de las estadísticas aparecen miles de productores que trabajan la tierra pero no son sus dueños y que pueden terminar pagando el costo de una recuperación que beneficia principalmente a quienes concentran el activo más valioso del negocio: la propiedad de la tierra.

Si esta tendencia continúa, el riesgo es que cada vez sean menos los pequeños productores capaces de sostenerse por cuenta propia. Y cuando quienes trabajan la tierra dejan de poder hacerlo porque el alquiler se lleva una parte creciente de su producción, el problema ya no es solamente de rentabilidad individual: es también de concentración económica y de expulsión de productores del sistema agrícola.